Екатерина Пономарева о том, что будет с льготной ипотекой и рынком жилья

Борьба за льготную ипотеку в России выходит на новый уровень: банки просят вернуть прежний размер субсидии, чтобы избежать убытков, а регулятор ждет новых полномочий. Льготная ипотека позволяет банкам выдавать кредиты по процентной ставке ниже рыночной, а государство субсидирует эту разницу. Снижение субсидий в декабре 2023 г. с 2% до 1,5% привело к введению комиссии для чужих застройщиков, в результате чего, некоторые застройщики получили конкурентное преимущество, в то время как компаниям без банков-партнеров стало труднее продавать квартиры.

Чтобы стабилизировать ситуацию на жилищном рынке ВТБ предложил увеличить размер субсидии для банков до 2,5% и сделать ее более адресной. Согласно планам ВТБ, адресность ипотеки должна снизить спрос, замедлить рост цен и сохранить привлекательность льготной ипотеки как для банков, так и для застройщиков. Однако Министерство финансов пока не рассматривает возврат прежних параметров субсидирования банков при выдаче ипотечных кредитов. Предполагается, что снижение количества выдаваемых ипотечных кредитов в 2024 г. может замедлить рост цен на новое жилье, а также снизить стоимость квартир на вторичном рынке. По прогнозам экспертов, в 2024 г. сумма выдачи жилищных кредитов снизится минимум на треть, однако падение может быть еще более значительным: Госдума готовится рассмотреть законопроект о праве ЦБ РФ ограничивать выдачу ипотечных кредитов банкам с 1 июля 2024 года. Указанный документ был представлен на рассмотрение депутатов неделей ранее.

«По итогам пересмотра условий выдач льготных ипотечных кредитов – повышения первоначального взноса и снижения максимального размера кредита – в декабре 2023 г., банки ожидают сокращения выдач по льготным программам от 30 до 50%», — сообщила Екатерина Пономарева.

«Однако, так как в 2023 г. физические объемы выдачи выросли в 1,9 раза, а рост стоимостных объемов — на 100%, даже ожидаемое снижение приведет лишь к возврату к уровням 2022 года», — считает она. При этом, в мае и октябре 2023 г. Банк России в ответ на рост рисков, связанных с банкротством заемщиков, уже менял макропруденциальные лимиты для заемщиков и банков. «Однако, это не сильно повлияло на объемы выдач льготных кредитов — наблюдалось лишь краткросрочное (до месяца) снижение выдач порядка 10−15% или дополнительное снижение порядка 1% в годовом выражении. Аналогичного эффекта можно ожидать в случае введения комиссий за выдачу льготных кредитов», — считает экономист.

По мнению Екатерины Пономаревой, такие краткосрочные колебания не скажутся на долгосрочной динамике цен, которые, скорее всего, продолжат расти в условиях роста общего уровня цен, снижения курса российской валюты, необходимости поддержания финансовой устойчивости застройщиков и обеспечения рентабельности программ ипотечного кредитования для банков. «При отсутствии значительных изменений на рынке по итогам 2024 года (плановое завершение действия льготных ипотечных программ 1 июля 2024 года) можно ожидать роста цен на первичное жилье в пределах ожидаемых уровней инфляции — на 5−7%», — прогнозирует она.