О перспективных вариантах введения налога на недвижимость

В соответствии с Концепцией межбюджетных отношений и организации бюджетного процесса в субъектах РФ и муниципальных образованиях до 2013 г., утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 августа 2009 г. № 1123-р, в качестве одного из перспективных источников формирования доходов бюджетов субъектов федерации и местных бюджетов назван налог на недвижимость, который предусматривает в качестве объекта налогообложения единый объект недвижимого имущества (земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости).

Впервые идея облагать налогом единые имущественные комплексы физических и юридических лиц возникла еще в 1994 г. Затем 20 июля 1997 г. был принят федеральный закон № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» ². Однако сроки как проведения эксперимента в отдельно взятых городах, так и концептуального решения на уровне всей страны неоднократно откладывалось. Основные шаги по введению данного налога начали осуществляться только с 2004 г., затем срок введения был перенесен с 2008 г. на 2010 г. и чуть позже – на 2011 г., а в начале 2011 г. перенесен на 2013 г.

Основная причина переноса сроков заключается в отсутствии единого кадастра объектов недвижимости (как земельных участков, так и строений, находящихся на них), а также собственников – владельцев этих объектов. Реализация поставленной задачи на практике является сложным и дорогостоящим мероприятием даже для развитого государства.

Многие государства при составлении кадастра недвижимости сталкиваются с множеством  проблем, однако для российской действительности можно выделить несколько специфических сложностей:
1) затягивание сроков по принятию соответствующих законов. Так, фактическая работа по формированию единого кадастра объектов недвижимости была начата только с 1 января 2008 г. (через 14 лет с момента первой инициативы) после принятия федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который направлен на регулирование отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, обеспечение информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета;
2) нерешенность вопроса об источниках финансирования работ по инвентаризации неучтенной недвижимости;
3) отсутствие ясности по поводу организации контроля за ходом этого процесса.
4) слабая заинтересованность муниципальных властей в оформлении законных прав граждан, особенно когда территории попадают в сферу интересов коммерческой застройки.

В зависимости от субъекта РФ круг указанных проблем может иметь разную степень распространения, соответственно и готовность кадастра недвижимости также разная.

В связи с этим властями прорабатываются два варианта введения налога на недвижимость: либо одновременно по всей стране после завершения работы по составлению единого кадастра недвижимости во всех субъектах РФ, либо поэтапно, по мере завершенности работ по кадастровой оценке в каждом отдельном регионе. С одной стороны, в случае завершения данных работ во всей стране, можно было бы получить более справедливую оценку и по налоговым ставкам, и по возможным вычетам, с другой – завершение работ во всех регионах может затянуться еще на несколько лет. Также к плюсам поэтапного введения налога можно отнести возможность последующей доработки в тех регионах, в которых работы по кадастру недвижимости будут завершены чуть позже, поскольку уже к введению налога на их территории многие технические и технологические механизмы будут отработаны.

Таким образом, в результате реализации предложенных властями мер, будет произведен уход от действующей системы, когда налог на имущество физических лиц считается по инвентаризационной базе, а налог на имущество юридических лиц – по балансовой. Будет единый налог и для физических, и для юридических лиц, базирующийся на кадастровой стоимости.

Существует несколько принципиальных позиций по введению единого налога на недвижимость. Сторонники данного налога (прежде всего, органы власти) считают, что его введение позволит произвести оптимизацию налоговой нагрузки, которая заключается в перераспределении налогового бремени в зависимости от имеющейся в собственности объекта недвижимости с помощью введения прогрессивной системы налогообложения, т.е. чем дороже у субъекта объект недвижимости, тем больший налог он должен будет заплатить. Также, как и при иных видах налогообложения, власти планируют предусмотреть определенные льготные условия для наиболее незащищенных слоев населения³ . Таким образом, предполагается, что данная система будет больше отвечать принципу социальной справедливости. Однако, пока еще идет работа по составлению единого кадастра недвижимости, говорить о размере налоговых ставок и о возможных налоговых вычетах, а тем самым о справедливости предлагаемой системы преждевременно ⁴.

Другим важным аргументом в пользу введения данного налога служит необходимость  увеличения налоговых доходов муниципальных бюджетов за счет местных налогов. По  расчетам Института Гайдара, доля имущественных налогов (налоги на имущество физических лиц и организаций, земельный налог) в налоговых доходах муниципальных бюджетов в 2007–2010 гг. не превышала 18% (в 2009 г., когда указанное значение было достигнуто во многом благодаря снижению доли налога на прибыль во время экономического кризиса, поэтому при оценке имущественных налогов следует полагаться на уровень не превышающий 14%). В то же время, согласно отчетам Всемирного банка, в некоторых развивающихся странах налогообложение недвижимости составляет от 40% до 80% доходной части городских бюджетов. В настоящее время налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах мира, в бюджетах стран его доля колеблется от 1 до 3%, однако поскольку поступления от данного налога зачисляются полностью в местные бюджеты, то муниципалитетам он приносит основную долю доходов. Так, в некоторых штатах США его доля составляет  до 75%, в Канаде – до 80%⁵.

Среди других плюсов, которые также разделяют различные эксперты, можно отнести улучшение налогового климата, что будет достигаться с помощью реализации единых принципов обложения налогами земельных участков и зданий, принадлежащих физическим и юридическим лицам⁶, а также то, что введение налога поспособствует снижению цен на недвижимость. Так, одной из основных причин нынешней высокой стоимости жилья в Москве является ограниченный объем предложения квартир. Как отмечают эксперты, значительная часть (порядка 30%), – это так называемое инвестиционное жилье, которое покупается на ранних этапах строительства и продается по мере роста цены. В результате, в данных квартирах не проживают собственники, а поскольку за такое жилье практически не уплачиваются налоги, то держать его в собственности можно долгое время, что снижает предложение квартир на рынке⁷.

Противники введения единого налога на недвижимость считают, что без улучшения  администрирования данного налога достижение социальной справедливости может быть под вопросом. Как только будут внесены изменения в налоговое законодательство в части предоставления льгот для отдельных категорий граждан, так на них может начаться охота со стороны недобросовестных налогоплательщиков. В результате, наиболее состоятельные граждане найдут возможность уйти от уплаты данного налога, а средний класс будет нести основное бремя. Также есть опасения, что прогрессивная система налогообложения не сможет быть достаточно гибкой во всех жизненных случаях. Так, малоимущий гражданин, получивший в наследство объект недвижимости, в случае уплаты налога из расчета рыночной стоимости будет вынужден отказаться от данной собственности из-за невозможности уплатить данный налог. Также противники единого налога считают, что его введение не окажет существенного влияния на рынок цен на недвижимость в долгосрочном периоде, поскольку потребители, купившие квартиры после понижения цен, возвратят уплаченную разницу в бюджет в виде налога на недвижимость.

Несмотря на очевидные плюсы и минусы принятия единого налога на недвижимость, его введение рано или поздно произойдет, поскольку данное решение уже принято и отражено в основных направлениях налоговой политики Российской Федерации на 2011 г. и на плановый период 2012 и 2013 гг.

А.А. Алаев – научный сотрудник лаборатории бюджетного федерализма

  ¹http://президент.рф/новости/11779 – официальный сайт Президента Российской Федерации.
  ²В Великом Новгороде первоначально была установлена величина налога в 3,5% от рыночной стоимости квартиры. Однако чуть позже ставка была уменьшена до 0,5%. В результате для самого Великого Новгорода эксперимент был признан удачным, однако власти остереглись от внедрения этой практики по всей России и эксперты рекомендовали законодателям продолжить работу над проектом новой главы Налогового кодекса «Налог на недвижимость». В Твери налог так и не был введен. Однако реестр недвижимости помог увеличить эффективность использования недвижимости и установления цены аренда на земельные участки. Один из основных выводов эксперимента – для введения данного налога необходимо произвести, прежде всего, все подготовительные процедуры.
  ³http://premier.gov.ru/events/news/15312/ – официальный сайт Председателя Правительства РФ.
  ⁴http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20110518112219.shtml – разработаны два варианта введения налога на недвижимость.
  ⁵http://www.worldbank.org/ – Всемирный банк.
  ⁶http://2020strategy.ru/ – Экспертные группы по обновлению «Стратегии – 2020».
  ⁷http://www.itogi.ru/russia/2010/39/156968.html – Политика и экономика. № 39 (746).