О предполагаемой отмене регистрации сделок с недвижимостью

Одним из существенных изменений, внесенных в ГК РФ, является включение в часть 1 ГК РФ новой статьи 8.1, посвященной государственной регистрации прав на имущество, согласно которой отменятся двойная регистрация (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости: остается именно регистрация прав, а регистрация сделок исключается.

В частности, из нормы следует, что «в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения…». А также:  «Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе (т.е. не в силу сделки), запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр…».

Какие права и в каких случаях будут подлежать регистрации? К ним будут относиться права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, а также ограничения таких прав и обременения имущества. При этом для регистрации необходимо, чтобы такие права на имущество подлежали государственной регистрации в силу прямого требования Кодекса, того или иного федерального закона. При отсутствии такого требования государственная регистрация не может быть осуществлена.

Изложенные правила о прекращении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом вступают в силу с 1 марта 2013 г. и не требуют принятия иных федеральных законов. Во избежание правоприменительных проблем¹ законодателем прямо установлено , что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 (договор продажи жилых помещений), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения недвижимости), 584 (договор ренты, договор с отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты), 609 (договор аренды недвижимости), 651 (договор аренды здания или сооружения на срок от одного года), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Тем самым отчасти будет решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными. Таким образом, чтобы признать, например, договор аренды недвижимого имущества, подписанный сторонами после 1 марта 2013 г.,  заключенным, не требуется проведение его государственной регистрации как сделки.

Однако остается открытым вопрос как необходимо регистрировать аренду недвижимого имущества, ведь из норм ГК следует, что аренда недвижимого имущества как обременение подлежит регистрации.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ в новой редакции: «Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». С принятием Закона 302-ФЗ никаких изменений не было принято в отношении 122-ФЗ и требование Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено. Таким образом, право аренды (владение и пользования) помещения и обременение помещения регистрируется только вместе с предоставлением (регистрацией) договора аренды.  

Если перед арендодателем стоит задача зарегистрировать обременение объекта недвижимости (право арендатора на временное владение и пользование помещением), стороны будут вынуждены зарегистрировать договор аренды (сроком более одного года).  Как это осуществить в условиях отмены обязательности регистрации сделок, неясно. Ведь, как сказано выше, в случае подписания договора аренды после 1 марта 2013 г. государственная регистрация договора аренды как сделки не потребуется (вне зависимости от срока договора), в отличие от регистрации обременения.

Таким образом, по всей вероятности, и после 1 марта 2013 г. сохранят силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме со сроком более одного года.

И.В. Толмачева – ведущий юрисконсульт

¹ См. в п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ.