Цены в рублях на недвижимость в Москве снижаются

На заседании комиссии Мосгордумы 16 апреля 2015 г. прозвучало, что «рублевые цены на квартиры и офисы, на торговую недвижимость не упали». Мы заостряем на этом внимание, поскольку это не одинокое заблуждение лица, заинтересованного в отстаивании кадастровой стоимости как налоговой базы. Участники рынка также поддерживают иллюзию рублевого благополучия. Внимательное изучение обзоров рынка обнаруживает единственную (!) констатацию факта снижения рублевых цен компанией ИЛМ.

Перевод долларовых цен из различных обзоров в рубли по курсу ЦБ РФ позволяет увидеть снижение рублевых цен в I кв. 2015 г. Более основательное наблюдение обеспечивается анализом ежемесячных замеров статистики цен предложения аренды и продажи по базе данных ЦИАН. Так, снижение цен аренды за февраль составило по офисным помещениям 2,5%, по торговым – 1,7% (это отражено в нашей статье от 06.03.2015).

Снижение ставок аренды за март 2015 г. составило по офисным объектам 2,6%, по торговым – 8,9%. За два месяца, цены предложения аренды снизились по офисным – на 5%, по торговым – на 10,5%.

Тенденция подтверждается динамикой цен предложения продажи: по офисным помещениям цены на конец марта снизились по отношению к концу января на 18,1%, а по торговым объектам снижение за два месяца составило 19,3%. Ниже на диаграммах представлены результаты анализа цен продажи офисных и торговых объектов, а также цен аренды торговых объектов в разрезе административных округов Москвы (используются медианы цен предложения по соответствующим подвыборкам).

Рис. 1. Уровень цен продажи коммерческой недвижимости в I кв. 2015 г. (на конец месяца), по данным ЦИАН, в тыс. руб. за 1 кв. м

Устойчивость тенденции снижения цен подтверждается статистикой в разрезе административных округов (в Западном округе в феврале объект перевыставлен в аренду в «нарезке» малыми помещениями с соответствующим повышением ставки, что вызвало рост медианной цены).

Рис. 2. Цены аренды торговых помещений, по данным ЦИАН, тыс. руб. за 1 кв. м в год

Россия обогнала Францию и Великобританию по площадям торговых центров и при арендной площади 17,7 млн кв. м занимает 1-е место в Европе . В сочетании со снижением реальных доходов населения и товарооборота это обеспечивает превышение предложения над спросом и снижение цен аренды, доходности объектов и, соответственно, цены продажи.  

Наталья Корниенко – к.ю.н., зав. лабораторией развития налоговой системы;
Наталья Кривова – к.э.н.