Управление земельными ресурсами – совершенно провальная задача

С 1992 г. Комитет по земельным реформам и земельным ресурсам 7 раз менял свое название и функции. А при очередной реорганизации в 2004 г. эта функция бесследно пропала. С точки зрения управления процессом – предсказуемый результат: с кого спрашивать, если ни у кого нет функции? Теперь у Росреестра есть совокупность технических задач, но нет функции управления земельными ресурсами. Это проявляется в отсутствии общей земельной политики.

Много говорится о том, что земля должна приносить доход и эффективно использоваться. Но каждый имеет свое представление об эффективности. Для местной власти может быть эффективнее обеспечить возможность кому-то заниматься сельским хозяйством на плодородной земле, получая в местный бюджет 50 руб. с гектара и не иметь головной боли дальше. А для кого-то эффективнее – передать эту же землю, не глядя на плодородие, под жилищную застройку и получить нелегальные доходы от разрешения, но и большие налоги в местный бюджет. Что эффективнее: сохранить ресурс на долгосрочную перспективу или безвозвратно его потерять для сельхозпроизводства, больше получать налогов и больше тратить на создание нормальных условий жителям поселков?

Необходимо определиться с эффективностью. Если речь идет об использовании земель под застройку, то должна быть четкая политика развития территорий с максимальными усилиями по сохранению плодородных земель и использованию наименее ценных земель под застройку. Нельзя, чтобы власть ограничивалась лишь переводом земель под застройку и устранялась. Получится так, что гражданин построит дом на каком-то земельном участке и потом выяснится, что дорогу от поселка до больницы и школы никто не собирался строить. Ответственность за дальнейшее развитие территорий лежит на власти. Соответственно, одобряя строительство поселков, нужно понимать, что у власти возникают долгосрочные обязательства: в дачном поселке возможна регистрация, значит, должны быть обеспечены коммуникации, доступ к школам, больницам, почте и т.д.

Есть еще один момент. Сейчас обсуждается вопрос отказа от категорий земель и перехода к зонированию. Но меня смущает то, что никакого финансирования под зонирование территорий не предусмотрено. А это годы кропотливой работы. Это абсолютно негосударственный подход – отменять категории земель, не предусматривая при этом никаких затрат на проведение зонирования межселенной территории! Пока эти попытки отмены категории земель – в первую очередь, по землям сельхозназначения – видятся как попытка снять все защитные механизмы сохранения сельскохозяйственных угодий.

Все время произносилась фраза: «Облегчить доступ к земле». Но дело не в доступе земли вообще, а в доступе граждан к участкам.

Сейчас получение права застройки территории – административное, бесплатное, коррупционное. Кто заказал и обеспечил согласование плана застройки поселка, тот потом продает дорого участки гражданам, перекладывая на них затраты на устройство дорог, проведение всех коммуникаций. Чем выше подготовка участка в муниципальной собственности для строительства жилья – согласованы или даже построены коммуникации, тем больше денег попадет в бюджет. Стоимость земли – не самые большие расходы:  по моим оценкам, всего 13% общих затрат. 56% – стоимость строительства самого простого дома, все остальное – стоимость коммуникаций. Так, на граждан ложатся затраты не только на проводку газа по дому или от улицы к дому, но еще и на подвод газа к поселку и по поселку. Только прочертить линию на плане участка от дороги, где проходит труба по территории поселка, до дома стоит 60 тыс. руб. С подведением электричества такая же ситуация. Заявляется, что подключить дом к электричеству стоит 500 руб., на самом деле это выливается в 165–170 тыс. руб. с каждого дома в поселке.

Поэтому, даже если мы создадим условия легкого доступа к земле, масштабное строительство доступного жилья все равно не начнется. Процесс пойдет, если участки будут продаваться из государственной или муниципальной собственности уже с коммуникациями и инфраструктурой. Или согласованными подключениями коммуникаций. Необходимо подключить к этому муниципалитеты, они смогут зарабатывать на земле.

Нужно увязать их доходы с возможностью продавать право на застройку с установленными правилами землепользования и застройки на частных землях или участки из муниципальной собственности с определенными правилами застройки. Понятно, что земли без коммуникаций и дорог ничего не будут стоить, и бюджет ничего не получит. Дело в том, что цены на земли сельхозназначения для целей сельского хозяйства и участки из земель сельхозназаначения для целей дачного строительства отличаются в 1000 раз. И эти деньги могут попасть в бюджеты. Пока же муниципалитеты этого не делают, и деньги попадают к лицам, обеспечившим принятие формально бесплатных административных решений, разрешающих право застройки.

Если муниципалитет найдет схему для подготовки участков в государственной или муниципальной собственности на продажу, он получит огромную выгоду. Но для этого нужно провести зонирование межселенной территории, выбрать территории возможной застройки с наименее ценными для сельского хозяйства землями, установить возможность продажи права застройки с определенными правилами застройки на частных землях или продавать участки с установленными видами использования и правилами застройки из государственной собственности.

Н.И. Шагайда – д.э.н. зав. лабораторией аграрной политики